区画整理

工事実績&お客様の声

区画整理区画整理による住宅移動
お客様のご要望

区画整理で住宅を移動しなければならなくなったが、住み慣れた家を壊したくないし、引越しするのも重労働です。生活したまま、工事できると聞いたので、曳き家してこれを機にリフォームもしたい。

原因調査と工事の概要

道路拡幅になる部分を一部解体して、西側に移動しました。基礎を新しくして、増築とリフォーム(増子建築設計)をすることになりました。



施工前

使っていない部屋は物置となっていました。



現在の様子

屋根や外壁も新しくなり、駐車車庫の新設も可能となりました。

お客様の声

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生活したまま工事が出来たのが一番良かったです。移動もスムーズで、中にいても動いているのがわからなかった程です。家も傷まず、基礎も新しくなって、リフォームも出来て、とても良かったです。本当にやって良かったと思います。やりたいと思っている人がいれば教えてあげたいです。

区画整理河川改修に伴うアパート移転
お客様のご要望

敷地を有効に活用したい

原因調査と工事の概要

アパートを西へ30m 北へ10m 2m持上げて定着した

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施工前

前の河川があふれていました

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施工中

移動しています

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施工中

西に移動後、持上げ北へ移動しています

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施工後

ホールダウンアンカー、アンカーボルトの数が多く定着に苦労しましたが無事竣工検査も終え引渡しになりました

お客様の声

移動に伴い、クロスや塗装の劣化箇所や通信設備、換気、火報機、耐震など最近の法令にも準拠した仕様に改修できアパートの寿命が延びると思います。

区画整理区画整理事業(福島県郡山市)
原因調査と工事の概要

ここの基礎まで持上げます

基礎配筋完了

配筋検査して、ベタ基礎の土間打設、コンクリート厚もOK

打設完了
あとは立ち上がりと養生の工程に合わせて建物を定着させます

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持上げ

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もう少し持上げて

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移動して大体定着位置まで来ました

 

お客様の声

今回のこの工事では、ただ曳くだけではなく、基礎を改修して耐震補強を施してもらいました。基礎から構造まで考えた安心で安全な住宅になりました。

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区画整理について

事業補償(区画整理事業)って?

区画整理とは、道路や公園などの公共施設を整備改善することで、

(1) より安全で快適な暮らしができる
(2) 土地の利用価値を向上させる

などの効果があります。

事業を行うにあたり、土地の所有者は土地提供(減歩)や建物移転をすることとなります。

移転補償は、区画整理以外にも、道路の拡幅や河川改修などの公共事業を行う上で、土地を提供していただく必要がある場合に発生します。

施工者(行政や組合など)との契約後、土地提供の工事着手となります。

区画整理: 持ち上げ

区画整理: 移動

曳家がおすすめです!

区画整理で住宅を移動しなければならないとき、家を新築する方法もありますが、住み慣れた家を壊すのはもったいないですし、引越しするのも重労働です。

曳家なら、家で普段どおりに生活したまま移動工事ができます。
古い家の良いところを残しつつ、現代の暮らしに合った家にリフォームしたり、ついでに省エネ、耐震改修など基礎下からのリフォームも可能です。

曳家工法を有効利用していけば、補償事業費の削減、環境負荷の軽減など、公共的なメリットもあります。

新築にはない付加価値もあるのではないでしょうか?

コラム

区画整理事業補償(区画整理事業とは)

●区画整理とは道路や公園などの公共施設を整備改善等することで
①より安全で快適な暮らしができる
②土地の利用価値を向上させる  などの効果があります。

 ●事業を行うにあたり該当者(所有者)は土地提供(減歩)や建物移転をすることとなります。
●移転補償は、区画整理以外にも道路の拡幅や河川改修など公共事業を行う上で
土地を提供していただく必要がある場合発生します。
●施工者(行政や組合など)との契約後、土地提供の工事着手となります。

 
◎曳家による建物移転は以下工事実績参照して下さい。

 

区画整理補償の流れ

◎ここでは、区画整理に留まらず公共事業で、どのような方法で土地建物などの移転補償がなされるか、概要をご説明いたします。

  ①事業説明→②土地測量(買収面積の確認)、建物調査(補償額基礎資料)
→③補償金額算定(損失補償基準に基づき算定)
●土地は現況面積の地価
●建物等は移転工法(再築工法、改造工法、曳家工法など)
を決定し基準に基づき算定
→④契約内容説明→⑤契約・登記・移転→⑥土地提供・支払い 

●所有者へは①事業説明 ②測量・調査 ④契約内容説明 の時に連絡が
施工者(行政や組合)から来ます 

●①~④までは事業計画や予算などから数年から数十年がかかる場合があります。
地権者の賛同が得られなければ進みにくいようです。
事業実施年度が来るまで待つのみです
(施工者側も実施計画に入っていなければ明確な返答は出来ないようです)

●実施計画に入れば④契約内容説明~⑥までは主に半年位のようです。

●曳家工事は関連工事も含め3ヶ月位を要します。設計でも日数がかかりますので

実施計画と概算補償額の説明を受けたら早急に問合せ下さい

補償額と実施工額(値段)の検討ができます。
(年度がずれ込むと補償額が目減りすることがあります)

区画整理交渉のポイント

◎ざっとこのような流れで契約交渉の話し合いが行なわれ用地提供することになるのですが、

  ・事業に納得がいかない
・土地の境界が定まらない
・補償金額に納得できない  など

 交渉がうまく進まないケースがあるようです。

昔に比べ少なくはなったそうですが、業者の立場で話を聞くと・・・
●行政は進まないと思うとすぐ引く(路線変更してもかまわない)歯抜け状態
●所有者は自分が納得できない提案を持ってくる行政が悪い
(無理難題を要求しているつもりではないが行政からすると実は無理難題)
が原因にあるようです。

無理難題を要求する「ごね得」は昔はあったと聞きますが、最近では土地収用法や判例などから見ても皆無のようです。

話を聞いているとそれぞれ心情的には分り、相互の歩み寄りが必要だとは感じます。
しかし、行政としては法律で決まっていることを心情で変えることは立場的にできないのも事実です。
国民心情と法規がマッチしていないのが根底の問題だと思います。
突き詰めて考えれば
「国民心情を理解し頑張る政治家」と、
「頑張る政治家を選ぶ国民」に辿り着くのではないでしょうか?

話がそれましたが、要は契約内容説明から早めに契約した方が、税や補償金額(年々建物の価値は減っていく)などから良いと思います。


『相手の立場を思いやりながら話し合いのテーブルにつく』

そんな気持ちで事業推進していけば、早期の事業完了し(精神的負担解消)
『新たな環境に適した生活基盤づくり』に専念できるのではないでしょうか?
行政とも良い関係を築ける良い機会だと考えたり
築数十年たった住宅を現代の良い物を取り入れながら省エネ改修する良い機会
と考えれば交渉も楽しく進められると思います。


そして、それらを実現するお手伝いをさせて頂ければ幸いです。

区画整理事業計画は

事業計画は各自治体で計画されます。
この過程で住民の意見を聞くことも(パブリックコメント)も規則化されています。
(関係団体や地域の代表、一般公募から意見を聞いているようです)
説明会も開催されますので、後で「聞いていない」とならないように参加することが大切です。

自治体も単独で事業を行なうことは財政的に厳しいので県や国に事業申請をして行なっているようです。

区画整理計画道路とは

計画道路は都市計画の中で計画されている道路で
このエリアにある場合は、計画線にかからないように建築する等の制約を受けます。

事業実施の見通しが立てばいいのですが、計画があっても実施できないエリアは、
すでにセットバックした家などとの関係から計画見直しも図れず、
建替える時には敷地が少なくなってしまう等の理由から建替えも出来ない状況があります。

 セットバックした家には補償精算する、
10年以内の見通しがなければ計画からはずすなど
何か良い手はないかと考えていますが、

当事者の立場立場での考え、長期的なグランドデザイン、社会情勢など不特定要因が多々あり
安易なことも言えないと感じています。


道路は機能別分類(幹線道路、補助幹線道路、区画道路など)と
施設管理者分類(国道、市町村道、私道など)に区分。
また、法律の定義は法律(道路法、土地区画整理法、建築基準法など)により異っています。

国内の社会情勢をみると人口減少、少子高齢化、環境負荷、財政悪化など
大規模な社会構造変転が迫られており、
最近の道路設計概念が自動車から空間機能や歩行者へ転換されていることも理解できます。

複雑化した世の中で方向性を決め改善するには、現状を十二分に理解し戦術と戦略をもって事にあたることが大事と教えられましたが、人生3回あっても私には難しそうです。

区画整理補償算定方法は

建物の補償金額の算定では、
①移転工法の選定 
②工法及び該当物の損失補償基準に基づく算定 
が行なわれます。

①の移転工法には
再築工法、改造工法、曳家工法があり、
建物を移動できる敷地があるか合理的であるかを考慮して曳家工法が認定されます。 

②の該当物は
建物のほかに塀や植物、営業補償、仮住まいの補償などがあります。
築年数が古いほど価値も低くなっていきます。

区画整理施工方法検討

施工方法を検討する上で新築にするか曳家改修にするか迷われる方へ

曳家をすると、昔の工法や専門業者以外の施工などで建物が傷む、悪施工、施工ミスなど
イメージがよくありませんでしたが、現在では工法も改善され業者選定を間違わなければ建物を傷めることはありません。

 ついでに省エネ、耐震改修など基礎下からのリフォームも可能です。

曳家工法を有効利用していけば補償事業費の削減、環境負荷の軽減など公共的なメリットもあります。

新築にはない付加価値もあるのではないでしょうか?

   

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