安藤工業ブログ

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コラムの記事

2009年3月 5日補償算定方法は

建物の補償金額の算定では、
①移転工法の選定 
②工法及び該当物の損失補償基準に基づく算定 
が行なわれます。

①の移転工法には
再築工法、改造工法、曳家工法があり、
建物を移動できる敷地があるか合理的であるかを考慮して曳家工法が認定されます。 

②の該当物は
建物のほかに塀や植物、営業補償、仮住まいの補償などがあります。
築年数が古いほど価値も低くなっていきます。

2009年3月 4日計画道路とは

計画道路は都市計画の中で計画されている道路で
このエリアにある場合は、計画線にかからないように建築する等の制約を受けます。

事業実施の見通しが立てばいいのですが、計画があっても実施できないエリアは、
すでにセットバックした家などとの関係から計画見直しも図れず、
建替える時には敷地が少なくなってしまう等の理由から建替えも出来ない状況があります。

 セットバックした家には補償精算する、
10年以内の見通しがなければ計画からはずすなど
何か良い手はないかと考えていますが、

当事者の立場立場での考え、長期的なグランドデザイン、社会情勢など不特定要因が多々あり
安易なことも言えないと感じています。


道路は機能別分類(幹線道路、補助幹線道路、区画道路など)と
施設管理者分類(国道、市町村道、私道など)に区分。
また、法律の定義は法律(道路法、土地区画整理法、建築基準法など)により異っています。

国内の社会情勢をみると人口減少、少子高齢化、環境負荷、財政悪化など
大規模な社会構造変転が迫られており、
最近の道路設計概念が自動車から空間機能や歩行者へ転換されていることも理解できます。

複雑化した世の中で方向性を決め改善するには、現状を十二分に理解し戦術と戦略をもって事にあたることが大事と教えられましたが、人生3回あっても私には難しそうです。

2009年3月 3日事業計画は

事業計画は各自治体で計画されます。
この過程で住民の意見を聞くことも(パブリックコメント)も規則化されています。
(関係団体や地域の代表、一般公募から意見を聞いているようです)
説明会も開催されますので、後で「聞いていない」とならないように参加することが大切です。

自治体も単独で事業を行なうことは財政的に厳しいので県や国に事業申請をして行なっているようです。

2009年3月 2日交渉のポイント

 ◎ざっとこのような流れで契約交渉の話し合いが行なわれ用地提供することになるのですが、

  ・事業に納得がいかない
・土地の境界が定まらない
・補償金額に納得できない  など

 交渉がうまく進まないケースがあるようです。

昔に比べ少なくはなったそうですが、業者の立場で話を聞くと・・・
●行政は進まないと思うとすぐ引く(路線変更してもかまわない)歯抜け状態
●所有者は自分が納得できない提案を持ってくる行政が悪い
(無理難題を要求しているつもりではないが行政からすると実は無理難題)
が原因にあるようです。

無理難題を要求する「ごね得」は昔はあったと聞きますが、最近では土地収用法や判例などから見ても皆無のようです。

話を聞いているとそれぞれ心情的には分り、相互の歩み寄りが必要だとは感じます。
しかし、行政としては法律で決まっていることを心情で変えることは立場的にできないのも事実です。
国民心情と法規がマッチしていないのが根底の問題だと思います。
突き詰めて考えれば
「国民心情を理解し頑張る政治家」と、
「頑張る政治家を選ぶ国民」に辿り着くのではないでしょうか?

話がそれましたが、要は契約内容説明から早めに契約した方が、税や補償金額(年々建物の価値は減っていく)などから良いと思います。


『相手の立場を思いやりながら話し合いのテーブルにつく』

そんな気持ちで事業推進していけば、早期の事業完了し(精神的負担解消)
『新たな環境に適した生活基盤づくり』に専念できるのではないでしょうか?
行政とも良い関係を築ける良い機会だと考えたり
築数十年たった住宅を現代の良い物を取り入れながら省エネ改修する良い機会
と考えれば交渉も楽しく進められると思います。


そして、それらを実現するお手伝いをさせて頂ければ幸いです。安藤工業の改修提案

2009年3月 1日補償の流れ

◎ここでは、区画整理に留まらず公共事業で、どのような方法で土地建物などの移転補償がなされるか、概要をご説明いたします。

  ①事業説明→②土地測量(買収面積の確認)、建物調査(補償額基礎資料)
→③補償金額算定(損失補償基準に基づき算定)
●土地は現況面積の地価
●建物等は移転工法(再築工法、改造工法、曳家工法など)
を決定し基準に基づき算定
→④契約内容説明→⑤契約・登記・移転→⑥土地提供・支払い 

●所有者へは①事業説明 ②測量・調査 ④契約内容説明 の時に連絡が
施工者(行政や組合)から来ます 

●①~④までは事業計画や予算などから数年から数十年がかかる場合があります。
地権者の賛同が得られなければ進みにくいようです。
事業実施年度が来るまで待つのみです
(施工者側も実施計画に入っていなければ明確な返答は出来ないようです)

●実施計画に入れば④契約内容説明~⑥までは主に半年位のようです。

●曳家工事は関連工事も含め3ヶ月位を要します。設計でも日数がかかりますので

実施計画と概算補償額の説明を受けたら早急に問合せ下さい

補償額と実施工額(値段)の検討ができます。
(年度がずれ込むと補償額が目減りすることがあります)

2008年10月28日古民家が受け継いできたもの

親から子へ何世代も受け継がれてきた家

  黒光りする大黒柱や太い梁、桁等・・・
家を支え続けてきた力強さと、長い歴史から醸し出される風合い

地元に育った木とその地域の人々の技術

先人達が地域風土を熟知して残してくれた住文化を

古民家は今でも語り続けています。

  言葉では伝えきれない付加価値と共に・・・・

2008年10月27日民家の定義

民家の定義は、その地域の住民が住んでいる家のことですが古民家の定義はこれといってないようです。
一般的に言われているのは、戦前以前のもので、その建築方式が釘などを使わない伝統的軸組工法で建てられたものをさす場合が多いようです。

戦後失われていった伝統的な街並みや優れた建造物、経済発展の中で経済性・合理性優先の安上がりな建築が多くなり、スクラップアンドビルドが繰り返されてきましたが、近年伝統的建造物保存や景観など、美しいまちづくりへの関心も高まってきています。


福島で田舎暮らしいかがですか?


古民家・空家情報紹介致します。

建物は無償提供ですが解体費と運搬費がかかります。

2008年10月26日古民家の種類

DSCF0420-1.JPG

民家の建築形式は屋根組みや軸組み、仕上げ材や間取りなど、地方の風土文化や生業、暮らしに根付いた知恵と特色があり呼び名も違っています。

地域特色にあった住環境が色濃く存在していたようです。
江戸末期頃は、現代へ繋がる数寄屋造りや町家造り などが多く見られるようになっていたようです。

福島の中通り(三春にはこんな住宅もあります)

2008年3月 6日沈下修正とは

沈下修正とは地盤沈下により不具合が生じた建物を改修する工事です。
住宅基礎に亀裂が入った
地盤が割れている
建て付けが悪くなった   ときは・・・

沈下が原因だとは言えませんし、直ぐ建物が壊れるなど考えにくいですが
沈下が原因か、沈下していないか調べることも大切です。

地盤沈下の原因は土質や地下水、埋設物などいくつかの原因が考えられます。
沈下は築後5年くらいで気づき10年位で沈下量が減少するのが多いようです。

このような土地は地盤改良が必要になってきます。
地盤改良の種類は大きく分けて
1、改良する深さ(表層2m位まで、中層8m位まで 深層)と
2、何で支持力を上げるか(杭・セメント・石灰・砂)
で工法や呼び名が変わってきます。

そして状況にあわせて沈下した分を修正するのが沈下修正工事です。
これも、工法ごとの呼び名があります。
(ジャッキで上げる、樹脂を注入、モルタルを注入等)

安藤工業では沈下が進行中か否かをまず調査判断し工法選定に入ります。

沈下が修正している場合はジャッキアップが基本です。

樹脂注入は行なっておりません
モルタルなどは補助的に行なっております。




2007年11月30日施工方法検討

施工方法を検討する上で新築にするか曳家改修にするか迷われる方へ

曳家改修をお勧めします.。

曳家をすると、昔の工法や専門業者以外の施工などで建物が傷む、悪施工、施工ミスなど
イメージがよくありませんでしたが、現在では工法も改善され業者選定を間違わなければ建物を傷めることはありません。

 ついでに省エネ、耐震改修など基礎下からのリフォームも可能です。

曳家工法を有効利用していけば補償事業費の削減、環境負荷の軽減など公共的なメリットもあります。

新築にはない付加価値もあるのではないでしょうか?

   顔の見れる
曳家の安藤工業をご利用下さい

 
●実際施工している写真が見たい方は

   ブログカテゴリー「事業補償について」 and  工事実績(区画整理)
参照ください!!

2007年6月27日曳家に確認申請は必要?

必要です。
都市計画区域内で10m2以上の建物は同敷地内であっても確認申請が必要となります。
区画整理などの場合は地番が変更になりますそのような場合は曳家した建物は新築扱いとなります。
地盤、耐震、防火・準防火指定区域、用途区域の制限も受けますので物件によりお問い合わせ下さい。
(建築指導課のような建築に関して指導する行政機関に問い合わせすれば親切に教えてくれます)
同位置での持上げは確認申請が要らないと言われる場合もありますが、事前協議しておいた方が間違いないでしょう。
同位置での基礎改修・土台改修、沈下修正、鋼管杭圧入も可能です。

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